상가에서 많이 사용하고 있는 단어인 권리금. 뭔가 권리에 대해 이야기하는 것 같긴 한데 정확히 어떤 내용인지, 권리금도 못 받는다는 둥, 권리금 사기 당했다 라는 말은 왜 나오는건지, 개념을 명확히 해두지 않으면 헷갈리기 쉽습니다.
이번 기회에 권리금에 대해 확실하게 알아가시고, 권리금을 이용하여 돈을 벌 수 있는 꿀팁도 알아가세요. 아래에서 확인하시면 됩니다.
권리금이란
권리금은, 장사를 하는 사람이 장사를 하며 누리던 여러 이익을 다음 장사를 이어서 할 매수인에게 넘기는 과정에서 대가로 받는 돈을 말합니다. ‘여러 이익’은 집기, 비품을 비롯해 사업장의 입지, 분위기, 단골고객과 같은 객관적으로 평가하긴 어렵지만 포괄적인 요소까지 포함한 금액입니다. 즉 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 돈 입니다.
쉽게 음식점을 예로 들어 이야기하면, 특정 상가에 맛집으로 매출을 많이 올리고 있는 사장님이 그 가게를 넘긴다고 하면, 그 가게를 인수하는 사람은 기존 맛집의 인테리어나 단골고객등을 그대로 흡수하게 되므로, 기존 사장님이 그 대가로 받는 돈이 권리금입니다.
상가의 건물주와는 상관없이, 임차인들끼리 거래하는 돈 입니다. 원래 대한민국 법에서는 권리금이 인정되지 않았으나 상가건물 임대차보호법 개정으로 2015년부터 합법이 되었습니다. 믈론 그 이전에 불법이었다기 보다는 임차인들끼리 알아서 하던 내용이 이제 법의 보호 안으로 들어왔다고 보는 것이 타당하겠습니다.
권리금 사기라는 말이 나오는 이유
권리금은 기존 세팅(?)을 넘겨주는 대가로 받는 돈인데, 그 가격을 객관적으로 측정하기가 쉽지 않습니다. 일반적으로는 매출을 기준으로 정하게 되는데, 매출이 높으나 그에 따른 지출도 높아 순이익이 낮은 가게도 있고, 만약에 애초부터 권리금을 높게 받을 목적으로 매출을 뻥튀기시킨다면(맛집 프로에 로비해서 단기간 손님 늘리기, 지인 활용하기, 쿠폰 뿌리기 등등) 왠만큼 사업 셈에 밝지 않은 사람이라면 혹하기 쉽습니다.
고액의 권리금을 주고 인수했으나 시간이 지나며 매출이 다시 떨어지고, 지출은 생각보다 높아지며 당연히 이익도 적어집니다. 이제는 이 가게를 다시 팔려고 해도 낮아진 매출 탓에 지불했던 권리금의 회수도 불가능해집니다.
갓 은퇴하여 퇴직금을 가지고 생계형 자영업을 시작하는 사람, 연예인, 운동선수 같이 세상 물정에 어두운 사람들이 쉽게 사기를 당하여 돈을 날리는 이유입니다.
법의 보호를 받으니 임대인이 권리금을 책임진다?
상가임대차보호법 개정으로 법의 보호를 받지만, 그렇다고 해서 임대인이 권리금을 책임지는 것은 아닙니다. 애초에 권리금은 임차인들끼리 거래한 내용이지 임대인은 관여한 게 없기 때문이죠.
다만 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 합니다. 즉, 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
예를 들어, 건물주 A가 소유 중인 상가에 B라는 임차인이 들어와 음식점을 차려 대박이 났다고 합시다. 임대차 계약의 만료가 다가오자, 건물주인 A는 B를 내보내고 자기가 음식점을 운영할 생각에 계약 갱신을 거부합니다. 그러면 기존의 경우에는 B는 자신이 투자한 시설비와 끌어모은 고객 등 여러가지에 대한 부분을 보상받지 못하고 떠나야 했습니다. 이후 A는 B가 형성한 영업적 가치를 아무런 제한없이 이용할 수 있었죠.
그래서 현재 상가임대차보호법에서는 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대 계약을 체결해야 하고, 만일 이를 거부하거나 방해한다면 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 것이 되므로 권리금 상당의 손해배상을 해주어야 합니다.
그렇다면 건물주들은 임차인이 주선한 신규 임차인과 무조건 계약해야 하는가?
무조건은 아니며, 다음과 같은 사례에서는 임대차 계약을 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우(아래 세가지 해당)
ㄱ. 임대차계약채결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건출계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
ㄴ. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
ㄷ. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
내가 임차 중인 상가가 경매로 넘어간 경우 권리금은?
내가 임차하여 사용하고 있는 상가가 경매로 넘어간 경우 권리금을 보호 받을 수 있을까요? 이때는 내가 대항력을 가지고 있는지 유무에 따라 달라집니다(대항력이 무엇인지 궁금하다면? 바로 확인하기).
임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 대항력을 갖추고 있다면 보증금을 전액 변제받기 전까지는 임대차 계약의 효력이 유지되므로, 이 경우 새로운 낙찰자는 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 승계하게 됩니다.
하지만 대항력이 없다면 낙찰되면서 기존 임차권은 소멸되므로 기존 임차인은 새로운 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
권리금 응용 꿀팁!
임차인의 경우에는 대항력의 요건을 반드시 갖추도록 하며, 여건 상 그것이 힘들 때는 권리금을 회수하기 어려울 수도 있다는 사실을 꼭 알고 대비해야 합니다.
낙찰자의 경우에는 권리금 없이 상가를 인수해서 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것보다, 권리금을 안 받는 대신 월세를 시세보다 높게 받는다면, 나중에 해당 상가 매각시 더 높은 매도가격을 받을 수 있으니 그 점을 참고하여 계약을 하는 것이 좋겠습니다.