최근 들어 뉴스를 뜨겁게 달구고 있는 전세 사기. 내가 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔는데, 대항력이 없으면 내 보증금도 받을 수 없고 심지어 쫓겨나야 한다는데요. 난 분명히 임대차 계약도 했는데! 임대차보호법은 어디갔나요! 임대차보호법의 한계일까요? 대항력대항력 그래서 찾아보지만 법률용어가 난무해 한글인데 이해도 어렵습니다. 임대로 거주시 매우 중요한 개념인 대항력. 알기쉽게 알아보겠습니다.
대항력의 정의 – 전세 사기를 막기위한 필수지식
대항력의 사전적 의미는 이렇습니다.
- 임대차 계약 기간동안 계속 살 수 있는 권리
- 임대차 보증금을 다 받을때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리
해당 거주지가 매매나 증여, 상속, 경매 등 어떠한 이유로 소유권이 이전되더라도 기간과 보증금 두 가지를 새로운 주인에게 보장해줄 것을 요구할 수 있다.
쉽게 이야기하면, 내가 임대차 계약을 한 기간 동안에는, 해당 집의 주인이 어떤 방식으로 바뀌든지 내가 해당 임대차 계약의 보증금을 반환받기 전에는 그 임대차 기간동안 온전히 사용할 수 있는 권리입니다.
대항력의 성립요건 – 전세 사기를 막기위한 필수지식
집주인이 어떻게 바뀌든 대항할 수 있는 대항력. 상당히 강력한 권리인데요, 그렇다면 어떻게 해야 성립이 될까요? 다음 요건들을 만족해야 합니다.
- 적법한 임대차 계약
- 전입신고
- 실제로 점유
상당히 간단하죠? 계약하고 전입신고 후 살면 되는데, 이렇게 안하는 경우도 있을까요? 근데 왜 전세 사기로 인한 경매에서 대항력이 있니 없니 하는 이야기가 나오는 것일까요?
경매의 특수성
이는 경매의 특수성 때문에 그렇습니다. 경매 부동산의 여러가지 권리들은 설정된 날짜와 순서에 따라 소멸되거나 반대로 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는데 이는 임차인의 대항력도 마찬가지 입니다. 쉽게 예를 들어 말해보면,
만약 집주인이 집을 담보로 1억을 빌리고, 그 이후에 제가 1억을 전세보증금으로 계약하고 살고 있다고 가정해 볼께요. 이 경우 집에 설정되어 있는 1억의 근저당 이후에 모든 권리(저의 대항력 포함)는 경매시 소멸됩니다.
집이 경매로 넘어가게 되면 저는 새로운 소유자에게 대항하지 못하고 나가야 합니다. 만약 집의 경매가가 2억 넘게 낙찰되었다면 저의 보증금을 모두 배당받을 수도 있겠지만, 2억보다 낮게 낙찰되었다면 전 저의 보증금을 다 돌려받지도 못하고 집을 비워줘야 합니다. 최악의 경우!
다만 비슷한 경우이지만 순서만 바꿔서 제가 1억을 전세보증금으로 계약하고 살고 있는데 이후에 집주인이 집을 담보로 1억을 빌렸고, 그 다음 집이 경매로 넘어갔다고 생각해 봅시다.
이 경우 저는 1억 근저당보다 선순위이기 때문에, 저의 대항력은 소멸되지 않고 남아 있게 됩니다. 이 때 제가 할수 있는 선택은 두가지입니다.
- 배당신청하기
- 배당신청하지 않기
1번의 경우 만약 집이 1억 넘게 낙찰이 되었다면 전 저의 보증금을 모두 배당받습니다. 다만 1억이 넘지 않아 미배당 보증금이 남아있다면 대항력이 유지되게 되고, 미배당분은 새로운 주인에게 요구할 수 있습니다(낙찰자에게 대항력이 인수됨).
2번의 경우 저의 임대차 보증금은 낙찰자에게 인수되고, 저는 임대차 계약기간을 채울 때까지 해당 집에서 거주할 수 있습니다.
대항력이 있다면 선택의 폭이 넓어진다
이렇게 대항력이 있다면 저는 선택할 수 있습니다. 만약 집도 뒤숭숭하고 옮기려던 차였다 싶으면 배당신청을 해서 보증금을 받고 나갈 수도 있고, 그냥 계약기간은 채우고 옮기고 싶다 하면 배당신청을 하지 않고 거주한 뒤, 나중에 낙찰자에게 보증금을 요구할 수도 있지요.
임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 법에서 정한 테두리 안의 임차인만 보호해줍니다. 근저당보다 후순위로 계약을 하는 건 계약 시 충분히 확인이 가능한 사안이기 때문에, 그것을 확인하지 못한 책임은 임차인에게 있는 것 입니다. 법은 테두리 안에서 보호를 해줄 뿐이지 모든 임차인을 보호해주지는 않습니다.
그래서 적법한 임차인이 되기 위해서는 최소한의 지식은 갖추고 있어야 합니다.
다음 글에서는 대항력과 세트로 같이 언급되는 우선변제권이 무엇인지 한번 알아보겠습니다.
위 글은 쉽게 풀어쓰기 위한 내용으로, 정확한 워딩에 대해 알고 싶다면 아래 링크를 참고하세요.